W ostatnich latach  tematyka odnawialnych źródeł energii bije rekordy popularności. Na rynku pojawiło się wielu inwestorów pozyskujących grunty pod budowę farm fotowoltaicznych, magazynów energii i farm wiatrowych. Oferują oni rolnikom umowy dzierżawy, a ci, często nieświadomi doniosłych konsekwencji zawarcia takiej umowy, podpisują umowę bez jakichkolwiek negocjacji. To poważny błąd! Dlaczego warto negocjować umowę dzierżawy pod budowę farmy fotowoltaicznej, farmy wiatrowej czy pod budowę magazynu energii? Serdecznie zachęcam do lektury niniejszej publikacji, by poznać odpowiedź.

Właściciel gruntu (przyszły wydzierżawiający) z reguły jest słabszą stroną umowy

Umowa dzierżawy przygotowana przez firmę pozyskującą grunty z reguły zabezpiecza interesy dzierżawcy, a nie Twoje jako wydzierżawiającego. To oczywiste, że dzierżawcy zależy na jak najkorzystniejszym dla siebie uregulowaniu kluczowych postanowień umownych. Skoro to dzierżawca przygotowuje tę umowę i  to dzierżawca przedkłada  Ci ją do podpisu musisz być czujny i dokładnie zapoznać się z treścią umowy dzierżawy, by później przez lata nie żałować, że zawarłeś niekorzystną dla siebie umowę.

Na co uważać, gdy podpisujesz umowę dzierżawy gruntu pod panele, farmę wiatrową albo pod magazyn energii?

Analizując umowę dzierżawy nieruchomości pod budowę instalacji OZE powinieneś pamiętać, że z założenia umowy tę są zobowiązaniami długoterminowymi. Podpisując umowę, która ma trwać niemal 30 lat warto zweryfikować czy inwestor zawarł w umowie postanowienia odnośnie m.in.:

• dokładnego czasu trwania umowy;
• waloryzacji czynszu dzierżawnego;
• czynszu rezerwacyjnego;
• minimalnej gwarantowanej powierzchni farmy, za którą płacony będzie czynsz;
• terminu w jakim dzierżawca musi przystąpić do rozpoczęcia realizacji inwestycji;
• kosztów rozbiórki instalacji;
• możliwości wypowiedzenia umowy  i  terminów wypowiedzenia;
• odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości po przekroczeniu przez dzierżawcę terminu rozbiórki;
• odszkodowań za zniszczenia upraw;
• poddzierżawy;
• ustanowienia zabezpieczeń płatności czynszu i podatków jak również kosztów demontażu instalacji;
• ubezpieczeń.

Z mojego  doświadczenia zawodowego w  analizie i negocjacjach umów dzierżawy pod budowę farm fotowoltaicznych i pod budowę magazynów energii wynika jednoznacznie, że żadna umowa oferowana przez potencjalnego dzierżawcę nie zawiera wszystkich ww. postanowień uwzględniających interes wydzierżawiającego. Jakkolwiek waloryzacja czynszu dzierżawnego to już po prostu standard to dobre zabezpieczenia płatności (podatków, czynszu i rozbiórki) to wciąż rzadkość.

Niezwykle ważne jest  i zwracam na to uwagę, że podpisanie umowy dzierżawy nie gwarantuje powstania na gruncie farmy fotowoltaicznej czy magazynu energii. Możesz zatem podpisać umowę dzierżawy gruntu licząc oczyma wyobraźni dochody z czynszu dzierżawnego, którego nigdy nie zobaczysz, bo spółka będąca dzierżawcą nie uzyska np. wszelkich wymaganych zgód lub też z innych powodów zrezygnuje z inwestycji (a faktem jest, że dzierżawcy zastrzegają w umowach dzierżawy gruntu możliwość wycofania się z inwestycji korzystając z bardzo  nieostrego pojęcia „nieopłacalności inwestycji”).

Czy nie lepiej by było, żeby inwestor kupił Twój grunt?

Umowa dzierżawy  to nie umowa sprzedaży. Ale właściwie czemu ktoś chce dzierżawić Twój grunt zamiast go kupić?  Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Co istotne,  dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Prawda jest taka, że firma pozyskująca grunty pod farmy fotowoltaiczne czy też magazyny energii nie jest zainteresowana zakupem gruntów, a jedynie ich dzierżawą. Wynika to w mojej ocenie choćby z faktu wysokiego ryzyka niepowstania inwestycji.

Czy dzierżawca może zasiedzieć dzierżawiony grunt?

Jest to jedno z najczęściej zadawanych pytań przez właścicieli gruntów chcących zawrzeć umowę dzierżawy pod budowę farmy fotowoltaicznej czy też magazyny energii. Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (w tym przypadku wymagany jest upływ trzydziestu lat). Czy przepis ten dotyczy również dzierżawy? Otóż absolutnie nie! Dzierżawca jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. W konsekwencji powyższego nie ma żadnej możliwości, by nabył własność Twojej nieruchomości przez zasiedzenie.

Wiesz już, że dzierżawca nie zasiedzi Twojej nieruchomości – o to nie musisz się akurat martwić. Jest jednak sporo innych kwestii (o czym była mowa wyżej), o które powinieneś zadbać i które powinieneś negocjować przed podpisaniem umowy dzierżawy.  Wydzierżawiającemu grunt pod panele w przyszłości sen z powiek może bowiem spędzać kwestia porzuconej farmy czy też powstania na jego gruncie składowiska odpadów w miejscu, gdzie miała powstać farma. Dlatego też tak istotne jest ustanowienie odpowiednich zabezpieczeń w umowie dzierżawy oraz zastrzeżenie również dla wydzierżawiającego możliwości rozwiązania umowy w określonych przypadkach.

Kto odpowiada za podatek od nieruchomości?

Musisz mieć świadomość, że to Ty jako właściciel nieruchomości jesteś odpowiedzialny za regulowanie podatku od nieruchomości. Umowa dzierżawy może jedynie regulować sposób rozliczeń za ten podatek pomiędzy Tobą jako wydzierżawiającym a inwestorem jako dzierżawcą. Jeżeli jednak dzierżawca nie przeleje Ci kwoty niezbędnej do zapłaty podatków nie zwalnia Cię to z jego zapłaty. I to Ty masz problem. Stąd też szalenie istotne jest prawidłowe ustanowienie zabezpieczenia płatności podatków (wszelkich) jak również zabezpieczenie płatności czynszu i rozbiórki farmy fotowoltaicznej, wiatrowej czy magazynów energii.

Niekorzystna umowa dzierżawy pod budowę farmy fotowoltaicznej? To jeszcze nic straconego!

Obiecywano Ci wysokie  dochody z czynszu dzierżawnego i bez zastanowienia się podpisałeś umowę dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej z przedstawicielem spółki? Albo też zapewniano Cię, że przedwstępna umowy dzierżawy to jeszcze nic takiego i będziesz mógł jeszcze wszystko negocjować później? Bądź też mówiono Ci, że podpisujesz jedynie pełnomocnictwo, a tak naprawdę poza pełnomocnictwem podpisałeś już umowę dzierżawy?  Nie jesteś na straconej pozycji. Faktem jest, że umowa dzierżawy z założenia jest zobowiązaniem długoterminowym, jednakże istnieją możliwości rozwiązania takiej umowy bez uszczerbku w Twoim majątku. Jeżeli po zawarciu umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy bądź też pod budowę magazynu energii okaże się, że umowa nie wygląda tak jak się umawiałeś albo jak Cię zapewniano, możesz uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Warto jednak w pierwszej kolejności zacząć od rozmowy z dzierżawcą i renegocjować warunki umowy (tak, jest to możliwe) lub dążyć do jej polubownego rozwiązania Jeżeli w umowie dzierżawy gruntu zastrzeżono kary umowne również  koniecznie zweryfikuj umowę z pomocą prawnika, bo być może znajdę sposób na to, by płacenia takiej kary można było skutecznie uniknąć.

Należy spodziewać się wzrostu ilości sporów wynikających ze sposobu rozwiązania umowy bądź też wzajemnych rozliczeń stron umowy dzierżawy pod budowę farm fotowoltaicznych, wiatrowych czy dzierżawy pod magazyny energii. Jesteśmy dopiero na początku drogi w tego rodzaju inwestycjach,  czas pokaże czy faktycznie obawy  wydzierżawiających grunty o koszty  rozbiórki instalacji OZE okażą się uzasadnione.

Pamiętaj, że zazwyczaj oferowane umowy  dzierżawy gruntów pod farmy zabezpieczają interesy dzierżawcy, a nie wydzierżawiającego. Możesz to zmienić w toku negocjacji umowy dzierżawy, dlatego tak ważne jest to, byś przed podpisaniem umowy skonsultował ją z profesjonalistą. To od Ciebie zależy, czy umowa, którą podpiszesz będzie zawierała dobre postanowienia zabezpieczające Twoje interesy na przyszłość.

Korzystna umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną z bardzo wysokim czynszem dzierżawnym do sprzedaży paneli? Nie daj się nabić w instalację paneli za kosmiczne pieniądze!

Niestety spotkać się można z wyjątkowo nieuczciwą praktyką niektórych przedsiębiorców z branży OZE, którzy oferują zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy, jeżeli dodatkowo zainstalujesz panele w swoim gospodarstwie domowym (po zdecydowanie nierynkowej, rażąco zawyżonej stawce). Farma fotowoltaiczna nigdy nie powstanie, rzekomy inwestor w umowie zawrze sobie postanowienie umożliwiające mu wycofanie się z inwestycji, a Ty zostajesz z poczuciem, że dałeś się oszukać… Jeżeli ktoś oferuje Ci umowę dzierżawy gruntu, ale uzależnia jej zawarcie od tego, że coś wpierw kupisz, wiedz, że to nie o dzierżawę tutaj chodzi.

Umowa dzierżawy gruntu rolnego pod fotowoltaikę – podsumowanie

•  Umowy dzierżawy gruntów pod instalacje OZE zawierane są standardowo na 29 lat.
• Dzierżawca nie ma możliwości zasiedzenia Twojego gruntu w czasie trwania umowy.
• Dzierżawcy zastrzegają sobie w umowie prawo do rozwiązania umowy, na co koniecznie trzeba zwrócić uwagę przy jej zawieraniu, bowiem możesz przyblokować swój grunt za grosze na kilka lat, a inwestycja i tak może nie powstać.
• Zawarcie umowy dzierżawy gruntu pod farmę nie gwarantuje jej powstania. Możesz i powinieneś negocjować wysokość czynszu dzierżawnego i  rezerwacyjnego ( np. proces powstawania farmy wiatrowej może trwać  w skrajnych przypadkach nawet 10 lat! Nie dopuść do tego, by nie dostać za ten czas godziwego wynagrodzenia).
• To właściciel gruntu płaci podatki, dlatego tak ważne jest to, by w umowie wydzierżawiający prawidłowo zabezpieczył płatności od dzierżawcy.
• Jako właściciel gruntu powinieneś zadbać o to, by w umowie zabezpieczona była płatność czynszu i rozbiórki farmy fotowoltaicznej, wiatrowej lub magazynu energii;
• Jeżeli zawarłeś umowę dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej i wprowadzono Cię przy tym w błąd możesz uchylić się od skutków prawnych takiego oświadczenia woli.
•  Pamiętaj o tym, że inwestor, któremu naprawdę zależy na Twoim gruncie jest otwarty na negocjacje- korzystaj z tego i zadbaj o swoje interesy.

Adwokat fotowoltaika z Łodzi Anna Uznańska – reprezentuję swoich klientów w toku negocjacji umowy dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne, farmy wiatrowe i magazyny energii. Pomagam przy rozwiązaniu umowy dzierżawy. Reprezentuję swoich klientów w sprawach sądowych przeciwko dzierżawcom gruntów pod farmy. Jeżeli otrzymałeś propozycję zawarcia umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej, wiatrowej lub pod magazyn energii zadbaj o swoje prawa i skonsultuj umowę z doświadczonym prawnikiem. Zapraszam do kontaktu: 793 707 976.