We współczesnych realiach rynku mieszkaniowego, zarządca nieruchomości jest podmiotem o niezwykle doniosłej roli i możliwościach daleko idącego wpływania na życie i funkcjonowanie mieszkańców. W ujęciu modelowym, zarządca nieruchomości ma obowiązek przedsiębrania działań, nakierowanych na dobro zarówno lokatorów, jak i samego zarządzanego obiektu. Do 1 stycznia 2014 r. stanowisko zarządcy mogła objąć jedynie osoba odpowiednio wykwalifikowana, legitymująca się stosowną licencją. Wymóg ten już nie obowiązuje, a zarządcą może zostać każda osoba niekarana, posiadającą pełną zdolność do czynności prawnych oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą powstać w toku wykonywania obowiązków zarządcy – oczywiście, o ile taka osoba zostanie wyznaczona przez wspólnotę lub właściciela nieruchomości i związana umową o zarządzanie nieruchomością. Jak kształtuje się zakres obowiązków oraz odpowiedzialności ponoszonej przez zarządcę nieruchomości? Czy zarządca odpowiada jedynie za uchybienia w wykonaniu umowy zawartej z właścicielem nieruchomości? W jakich przypadkach odpowiedzialność zarządcy nieruchomości będzie wyłączona? Zapraszam do lektury artykułu.

Zakres obowiązków zarządcy nieruchomości – z czego wynika?

Zakresu obowiązków spoczywających na zarządcy nieruchomości, należy doszukiwać się co do zasady w dwóch źródłach: ustawie oraz umowie zawartej z właścicielem lub wspólnotą mieszkaniową. Ustawowy katalog zadań do efektywnego realizowania których zarządca nieruchomości jest zobowiązany, wynika z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, a należy do niego podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, w szczególności:

• właściwe prowadzenie gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,
• zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
• właściwe prowadzenie gospodarki energetycznej nieruchomości,
• bieżące administrowanie nieruchomością,
• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Ustawowy zakres obowiązków zarządcy nieruchomości wyznacza pewne ramy działania zarządcy, nie sposób jednak odnieść wrażenia, że jest on sformułowany dość ogólnie. Bardziej szczegółowe sprecyzowanie obowiązków zarządcy, dotyczące np. zasad inicjowania i prowadzenia prac konserwacyjno-remontowych, częstotliwości prowadzonych prac sprzątających wewnątrz nieruchomości oraz w terenie ją okalającym, lub pielęgnacji zieleni przyległej do zarządzonej nieruchomości, należy sformułować w umowie o zarząd nieruchomością, której stronami są: właściciel nieruchomości oraz przyszły zarządca.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości

Doniosła rola jaką odgrywa zarządca w funkcjonowaniu samej nieruchomości oraz jej mieszkańców oraz szeroki katalog obowiązków, który na nim spoczywa, niekiedy dodatkowo ubogacony jeszcze bardziej precyzyjnymi i szczegółowymi postanowieniami umowy o zarząd nieruchomością, wiążą się z jego daleko idącą odpowiedzialnością. W związku z nią, na zarządcach nieruchomości spoczywa obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia, niezależnie od tego czy świadczą swe usługi jako zinstytucjonalizowane, profesjonalne przedsiębiorstwo, czy jako indywidualna jednoosobowa działalność gospodarcza. Precyzyjne warunki ubezpieczenia, którym musi legitymować się zarządca nieruchomości, precyzuje rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości. Ubezpieczenie winno obejmować swym zakresem szkody wyrządzone wskutek działania lub zaniechania ubezpieczonego, pozostającego w związku z wykonywania czynności związanej z zarządem nieruchomościami. Ubezpieczenie zarządcy powinno obejmować także wszelkie osoby działające pod nadzorem zarządcy nieruchomości – niezależnie od tego, czy działają jako jego pracownicy, zleceniobiorcy, czy też przyjmujący zamówienie w ramach umowy o dzieło.

Pierwszorzędną przesłanką odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (a zatem również jego ubezpieczyciela), jest fakt powstania szkody. Co więcej, między zdarzeniem, które spowodowało szkodę (deliktem) – do którego doszło wskutek uchybienia przez zarządcę spoczywającym na nim obowiązkom, a rzeczywiście powstałym uszczerbkiem w prawnie chronionym dobrze poszkodowanego, musi zaistnieć związek przyczynowo -skutkowy.

Przykład:

Z umowy o zarząd nieruchomością, zawartej między właścicielem a zarządcą, wynika że w okresie zimowym zarządca musi zadbać o to, aby najpóźniej do godz. 6:00 rano, chodnik przed nieruchomością był odśnieżony i odlodzony. Niestety, ok. godz.: 7:00 doszło do wypadku, polegającego na tym, że jedna z lokatorek nieruchomości, wychodząc do pracy, poślizgnęła się na niedokładnie odlodzonym fragmencie chodnika, co doprowadziło do jej upadku i poważnego złamania nogi. Stwierdzić należy, że wszystkie przesłanki umożliwiające przypisanie zarządcy nieruchomości odpowiedzialności za szkodę powstałą po stronie lokatorki, zostały spełnione. Szkodą jest bowiem złamanie nogi, zdarzeniem prowadzącym do szkody – nieodśnieżenie lub niedokładne odśnieżenie chodnika, a związek przyczynowo – skutkowy wynika z faktu, iż poszkodowana poślizgnęła się i upadła właśnie na tym fragmencie chodnika, który powinien być odśnieżony – gdyby tylko zarządca nie uchybił swoim obowiązkom.

Zaniedbania zarządcy nieruchomości, w zakresie np. nieutrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz jej utrzymania w takim stanie, aby nie generowała zagrożenia do osób korzystających z niej i obiektów przyległych, zasadniczo będą obciążać w pierwszej kolejności właściciela nieruchomości. Dopiero następczo, właściciel może uwolnić się od roszczeń poszkodowanego, poprzez powołanie się na obowiązku zarządcy nieruchomości, zaangażowanego mocą stosownej umowy do wykonywania określonego zakresu czynności, w ramach prowadzonej działalności zawodowej.

Warto w tym miejscu poczynić uwagę, że zarządcę nieruchomości – jako podmiot zawodowo trudniący się świadczeniem usług zarządczych, obowiązywać będą bardzo restrykcyjne wymogi staranności w przedsiębranych przez niego działaniach. Z racji na strategiczną pozycję zarządcy nieruchomości, szeroki zakres odpowiedzialności oraz potencjalnie daleko idące konsekwencje jego zaniedbań, prawo wymaga od zarządców szczególnej staranności (tak też: wyrok Sądu Najwyższego z 5 lutego 2002 r. – sygn. akt: II CKN 894/99).

Sam fakt wystąpienia szkody, nie jest jednak wyłączną przesłanką odpowiedzialności zarządcy nieruchomości lub jego ubezpieczyciela. Źródłem odpowiedzialności zarządcy, może być również niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy zawartej między nim, a właścicielem nieruchomości – co w konsekwencji będzie rodzić odpowiedzialność kontraktową.

Czy zarządca nieruchomości może zwolnić się z odpowiedzialności?

Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie jest możliwa dopiero po dokonaniu wszechstronnej analizy danego przypadku, jednakże sytuacje, w których na pierwszy rzut oka odpowiedzialność zarządcy wygląda na oczywistą, po czym następczo okazuje się, że jednak nie istnieją podstawy do jej przypisania, nie należą do rzadkości.

Taka sytuacja będzie miała miejsce np. w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości, który dostrzegł w nieruchomości uszczerbki wymagające remontu, zgłosił właścicielowi bądź wspólnocie mieszkaniowej, fakt ich spostrzeżenia wraz z zestawieniem robót, które muszą zostać wdrożone oraz ich kosztorys, zaś właściciel lub wspólnota mieszkaniowa nie podejmie w rozsądnym terminie stosownej uchwały, co w perspektywie doprowadzi do katastrofy budowlanej.

Jeśli zarządca nieruchomości wykaże, że zaniechanie w usunięciu wad nie leży po jego stronie, zaś wszelkie czynności do których był obowiązany, zostały przez niego podjęte, wówczas nie zaistnieje podstawa do obarczenia go odpowiedzialnością za stan nieruchomości i wszelkie następstwa z nim związane.

Odpowiedzialność karna zarządcy nieruchomości

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości nie ogranicza się jednak wyłącznie do odpowiedzialności o charakterze cywilnym. W pewnych stanach faktycznych, zarządca nieruchomości będzie musiał stanąć w obliczu odpowiedzialności karnej, i choć rzadkość stanowią przypadki, w których zarządca nieruchomości umyślnie i premedytacją doprowadza do zdarzenia penalizowanego ustawą karną, tak powszechnie zdarzają się sytuacje, w których zarządcy wskutek niedbalstwa lub lekkomyślności – a zatem nieumyślnie, do szkody pośrednio doprowadzają.

Umowy o zarząd nieruchomością, w swej treści często obligują zarządców do podjęcia określonych działań w ramach podejmowanych przedsięwzięć inwestycyjnych, jak np. prac remontowe, budowlane czy renowacyjne. Tego typu przedsięwzięcia wiążą się z ryzykiem wystąpienia wypadków, urazów, a w skrajnych przypadkach także i katastrof budowlanych, które – o ile do nich dojdzie, stanowią efekt zaniedbań podmiotu, który do tych zaniedbań doprowadzić nie powinien. Jeśli zatem zarządca nieruchomości, pomimo spoczywającemu na nim obowiązkowi, nie podejmie działań mających na celu zapobiegnięcie wypadkowi, bądź gdy nie dokona stosownego zabezpieczenia miejsca prowadzenia i wykonania robót, wówczas będzie ponosił odpowiedzialność karną.

Odpowiedzialność ta, co prawda zasadniczo będzie wiązała się z nieumyślnym popełnieniem przestępstwa, niemniej – w przypadku incydentów, których następstwem jest śmierć człowieka lub nawet jego ciężki uszczerbek na zdrowiu, odpowiedzialność karna zarządcy z pewnością będzie surowa i dolegliwa.

Grożąca zarządcy nieruchomości odpowiedzialność karna może przybrać zatem wieloraką postać, uzależnioną od charakteru popełnionego przez zarządcę naruszenia, zakresu jego odpowiedzialności, formy winy oraz popełnionego przestępstwa.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości – o czym należy pamiętać?

• Aktualnie zawód zarządcy nieruchomości, jest zawodem znacznie zdeformalizowanym względem stanu przed chociażby dekady. Zarządcą nieruchomości może dziś zostać każda osoba fizyczna, niekarana, posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych oraz niezbędne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące powstać w toku wykonania obowiązków zarządczych,
• Do obowiązków zarządcy nieruchomości należy podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, w szczególności: właściwe prowadzenie gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwe prowadzenie gospodarki energetycznej nieruchomości, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Szczegółowy zakres obowiązków, dostosowany do indywidualnych przymiotów każdej nieruchomości, określa umowa zawarta między zarządcą, a właścicielem nieruchomości albo wspólnotą mieszkaniową,
• Odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości, może mieć zarówno charakter deliktowy, jak i kontraktowy. Przesłankami odpowiedzialności deliktowej są: szkoda po stronie poszkodowanego, delikt po stronie zarządcy oraz związek przyczynowo-skutkowy, z którego wynika, że szkoda jest normalnym następstwem deliktu. W przypadku odpowiedzialności kontraktowej, obok szkody oraz związku przyczynowego, przesłanką odpowiedzialności będzie niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania przez zarządcę,
• Zarządca nieruchomości może uchylić się od odpowiedzialności cywilnej, o ile zdoła wykazać, że uczynił wszelkim ciążącym na nim obowiązkom, zaś fakt że przyczyna szkody nie została zawczasu usunięta, nie stanowi jego winy,
• Zarządca nieruchomości może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej. Uchybienia popełniane przez zarządców mogą przybrać postać przestępstwa sprowadzenia niebezpieczeństwa powszechnego, spowodowania uszczerbku na zdrowiu o różnym stopniu nasilenia, a w przypadku obrotu dokumentami związanymi z nieruchomością, również przestępstw przeciwko wiarygodności dokumentów oraz przestępstw przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym.

Adwokat z Łodzi Anna Uznańska – obsługuję Wspólnoty Mieszkaniowe, zapewniam pomoc prawną Zarządcom nieruchomości. Jeżeli jako Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej masz problem prawny zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią.