Dla współczesnych wspólnot mieszkaniowych, normą stało się angażowanie zarządców nieruchomości, w celu delegowania na rzecz wyspecjalizowanych podmiotów, przynajmniej części zadań, które z mocy ustawy spoczywają na samych wspólnotach. Precyzyjny zakres obowiązków zarządcy nieruchomości, w każdym przypadku może kształtować się odmiennie – kluczową rolę odgrywa w tym przypadku sposób sformułowania umowy między zarządcą, a wspólnotą, jednak co do zasady, do najważniejszych zadań zarządców powszechnie angażowanych przez wspólnoty mieszkaniowe, należy zaliczyć: prowadzenie dokumentacji danej wspólnoty mieszkaniowej, podejmowanie czynności z zakresu prawidłowej gospodarki wspólnoty mieszkaniowej, ale także doglądanie stanu technicznego budynków i urządzeń należących do wspólnoty, monitorowanie poziomu ich eksploatacji, a w razie potrzeby, dokonywanie działań konserwacyjnych lub naprawczych. Uchybienie obowiązkom, w szczególności tym polegającym na kontrolowaniu stanu budynków i urządzeń wspólnotowych oraz zachowaniu ich w stanie niepowodującym zagrożenia dla osób z nich korzystających, może doprowadzić do wypadku, stanowiącego źródło szkody. Kto jest wówczas odpowiedzialny za jej naprawienie – wspólnota, czy zarządca? Jak wygląda rzeczywisty zakres obowiązków zarządcy nieruchomości oraz granice jego odpowiedzialności? Czy odpowiedzialność zarządcy nieruchomości może ulec wyłączeniu? Zapraszam do lektury artykułu.

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości

Sposób wywiązywania się przez zarządcę nieruchomości z powierzonych mu przez wspólnotę mieszkaniową obowiązków, bezpośrednio wpływa nie tylko na samych mieszkańców, ale również na wszystkie osoby chociażby incydentalnie korzystające ze „wspólnotowej” infrastruktury. Z tej przyczyny, ustawodawca wymaga od podmiotów pełniących funkcję zarządców nieruchomości, zawarcia obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, i to niezależnie od tego, czy pełnią swoje usługi jako zinstytucjonalizowane, profesjonalne przedsiębiorstwa, czy jako indywidualne jednoosobowe działalności gospodarcze. W ten sposób, interesy potencjalnych poszkodowanych ulegają zabezpieczeniu, na wypadek gdyby sytuacja finansowa podmiotu ponoszącego odpowiedzialność za zdarzenie, nie gwarantowała zaspokojenia jego roszczeń, wynikających ze szkody poniesionej wskutek wypadku.

Kluczową przesłanką, niezbędną do przypisania odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości, jest fakt powstania szkody. Ponadto, między zdarzeniem stanowiącym źródło szkody, a rzeczywiście powstałym uszczerbkiem w majątku lub na osobie poszkodowanego, musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy, zaś sam fakt, że do zdarzenia szkodowego doszło, musi być skutkiem uchybienia przez zarządcę spoczywającym na nim obowiązkom.

Kogo wezwać do naprawienia szkody? Wspólnotę mieszkaniową, czy zarządcę nieruchomości?

Zarówno wspólnoty mieszkaniowe, jak i podmioty trudniące się zarządem nieruchomości, są wyposażone w zdolność sądową – co oznacza, że mogą pozywać oraz być pozywane.

Co do zasady, właściwie skonstruowany pozew winien zostać skierowany przeciwko sprawcy szkody (lub podmiotowi ponoszącemu odpowiedzialność za jej naprawienie), a w sytuacji kiedy takich podmiotów jest więcej niż jeden – solidarnie, przeciwko kilku lub wszystkim z nich. Uzasadnione wątpliwości może budzić kwestia tego, czy odpowiedzialność za wystąpienie zdarzenia, stanowiącego źródło szkody, należy przypisać zarządcy nieruchomości – jako podmiotowi, któremu zostały powierzone obowiązki z zakresu zarządu nieruchomością, czy samej wspólnocie mieszkaniowej – jako właścicielowi nieruchomości, a może obojgu podmiotom łącznie?

Na gruncie komentowanej kwestii, kluczowe znaczenie należy przepisać art. 429 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności.

Treść przepisu pozornie mogłaby sugerować, że powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową wykonania czynności należącej do jej obowiązków podmiotowi trzeciemu – w tym przypadku: zarządcy nieruchomości, nie zwalnia jej z odpowiedzialności za ewentualnie powstałą szkodę. Bardziej szczegółowa analiza przepisu pozwala jednak na wysnucie wniosku, że istnieją pewne okoliczności zwalniające z odpowiedzialności, należy do nich: brak winy w wyborze albo zawodowy, profesjonalny charakter działalności podmiotu, któremu powierzono wykonywanie danych obowiązków. A od zarządców nieruchomości wymaga się, aby ich działalność taki właśnie profesjonalny charakter miała.

Reguła ta, choć w istotny sposób kształtuje kwestię odpowiedzialności zarządców nieruchomości, nie jest regułą uniwersalną, bowiem w zależności od okoliczności faktycznych sprawy, może ona ulec przełamaniom. Możliwy jest scenariusz, w którym wypadek – istotnie, był skutkiem wyłącznych zaniedbań zarządcy, i wtedy sytuacja jest jasna i klarowna, ale często mają także miejsce sytuacje, w których zarządca – w ramach swoich obowiązków, sygnalizował bądź w inny sposób zgłaszał wspólnocie mieszkaniowej konieczność wykonania niezbędnych napraw, remontów lub prac konserwacyjnych, a wspólnota nie wyraziła na nie zgody, bądź zbagatelizowała problem. Decyzja o zaaranżowaniu naprawy lub remontu, może przekraczać zakres czynności zwykłego zarządu, a zatem zarządca nieruchomości nie dysponuje kompetencją do samodzielnego podjęcia stosownych działań. Jeśli skutkiem takiego scenariusza, będzie wypadek prowadzący do szkody, wówczas odpowiedzialność zarządcy, będzie mogła ulec ograniczeniu, a nawet wyłączeniu.

W zależności od okoliczności zaistniałego wypadku, możliwe jest pozwanie zarządcy nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowej, ale także obu tych podmiotów łącznie. Pozew o zasądzenie odpowiedniej kwoty tytułem odszkodowania, winien wykazywać szereg okoliczności niezbędnych dla przypisania odpowiedzialności właściwemu podmiotowi oraz udowadniać roszczenie co do zasady i co do wysokości. Przede wszystkim: należy udowodnić powstałą szkodę. Po wtóre: wykazać związek przyczynowo-skutkowy, łączący powstałą szkodę, z działaniem albo zaniechaniem podmiotu, względem którego formułowane jest roszczenie odszkodowawcze. Po trzecie zaś, należy wykazać winę pozwanego podmiotu.

Nieprawidłowe oznaczenie pozwanego może wiązać się z niezwykle nieprzyjemnymi konsekwencjami, bowiem sąd orzekający w sprawie będzie mógł nawet oddalić wytoczone przez Ciebie powództwa, przez wzgląd na brak legitymacji procesowej czynnej. Podobny skutek wywrze sytuacja, w której nie zdołasz w należy sposób udowodnić swojego roszczenia. W obu tych sytuacjach nie uzyskasz należnego świadczenia odszkodowawczego, a co więcej – prawdopodobnie zostaniesz obciążony kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego strony przeciwnej, a kwoty te – w zależności od wartości przedmiotu sprawy, mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych. Z tego względu, rozważ przedstawienie swojego problemu adwokatowi, który rozwieje Twoje wątpliwości odnośnie tego kto ponosi odpowiedzialność za Twoją szkodę, jak również wspomoże Cię w sformułowaniu roszczenia i należytym skompletowaniu materiału dowodowego na jego poparcie.

Jestem osobą poszkodowaną wskutek wypadku na terenie wspólnoty mieszkaniowej. Jakie działania podjąć?

W razie wypadku, niezależnie od tego czy skutkuje on powstaniem szkody na osobie, czy szkody na mieniu, krokiem niezbędnym dla późniejszego, skutecznego dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, jest należyte udokumentowanie szkody, okoliczności jej powstania i przebiegu zdarzenia szkodowego.

Wyczerpujące wykazanie szkody, a w szczególności: wykonanie fotografii miejsca zdarzenia (na których uwidocznione będą zaniedbania zarządcy nieruchomości), zapisanie numeru telefonu od świadków zdarzenia, bądź względnie – odebranie od nich oświadczenia o przebiegu zdarzenia, jak również szybka reakcja o udostępnienie materiału z monitoringu, może znacznie ułatwić skuteczne dochodzenie roszczeń odszkodowawczych, powstałych wskutek danego zdarzenia.

O ile charakter okoliczności zdarzenia za tym przemawia, możesz rozważyć również zaangażowanie do swojej sprawy służb mundurowych, takich jak Straż Miejska lub Policja. Notatka lub protokół spisany w wyniku przeprowadzenia interwencji, stanowi trudny do zakwestionowania dowód przebiegu zdarzenia.

W sytuacji kiedy skutkiem wypadku za który odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa lub zaangażowany przez nią zarządca nieruchomości, jest szkoda na osobie, wówczas przydatna może okazać się dokumentacja sporządzona przez ratowników medycznych, wchodzących w skład pogotowia ratunkowego, które zostanie wezwane na miejsce wypadku. Również na jej podstawie będzie można ubiegać się o odszkodowanie za poniesione obrażenia.

Jeśli zdarzenie stanowiące źródło szkody, spowodowało trwały rozstrój zdrowia, a do powrotu do sprawności niezbędne jest poddanie się dłużej trwającemu leczeniu lub rehabilitacji, warto rozważyć zbieranie rachunków za wizyty lekarskie, przeprowadzone zabiegi medyczne, specjalistyczny sprzęt medyczny, lekarstwa i inne środki lecznicze oraz rehabilitację. Paragony, faktury VAT, wraz z całą dokumentacją medyczną będą konieczne do tego, aby otrzymać odszkodowanie za koszty leczenia. Będą one kluczowe w procesie szacowania wysokości należnego odszkodowania.

Wypadek na terenie wspólnoty mieszkaniowej – o czym pamiętać?

• Na zarządcy nieruchomości spoczywa szereg obowiązków, które każdorazowo, precyzuje umowa między nim, a wspólnotą mieszkaniową. Do najpowszechniej spotykanych, najbardziej typowych, należy zaliczyć: obowiązek dokonywania czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Strategiczną rolę zarządców nieruchomości dostrzegł również ustawodawca, który wymaga od podmiotów trudniących się tego typu działalnością, zawarcia obowiązkowej umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.
• Kluczową przesłanką, niezbędną do przypisania odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości, jest fakt powstania szkody. Między zdarzeniem stanowiącym źródło szkody, a rzeczywiście powstałym uszczerbkiem w majątku lub na osobie poszkodowanego, musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy, zaś sam fakt, że do zdarzenia szkodowego doszło, musi być skutkiem uchybienia przez zarządcę spoczywającym na nim obowiązkom (które to może przybrać postać zarówno działania, jak i zaniechania).
• W zależności od indywidualnych okoliczności zdarzenia stanowiącego źródło szkody powstałej na terenie wspólnoty mieszkaniowej, katalog podmiotów obowiązanych do jej naprawienia może kształtować się odmiennie, w zależności od winy za powstałe uchybienia.
• Zarządca nieruchomości może uchylić się od odpowiedzialności cywilnej, o ile zdoła wykazać, że uczynił wszelkim ciążącym na nim obowiązkom – w szczególności: udowodni, że we właściwym czasie zasygnalizował właścicielowi nieruchomości konieczność przeprowadzenia prac remontowych lub porządkowych, a których wdrożenie zapobiegłoby powstaniu zdarzenia stanowiącego źródło szkody, lub gdy w inny sposób wykaże, że nie ponosi winy za to, że przyczyna szkody nie została usunięta.
• Właściwe udokumentowanie zdarzenia, które doprowadziło do powstania szkody, może przesądzić o wysokości, a nawet o zasadności Twoich roszczeń. Bezwzględnie pamiętaj o zabezpieczeniu dowodów, wykazujących czas, miejsce oraz przebieg zdarzenia.

Adwokat Anna Uznańska – dobry prawnik z Łodzi z przeszło 10 letnim doświadczeniem we Współpracy ze Wspólnotami Mieszkaniowymi. Reprezentujemy Wspólnoty Mieszkaniowe zarówno w sprawach cywilnych jak i karnych. Jeżeli szukasz (jako członek Zarządu lub administrator nieruchomości) pomocy prawnej w sprawie wypadku na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej zapraszam do kontaktu z Kancelarią.